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新《中华人民共和国企业所得税法》之于房地产企业利大于弊
文/杭喆(所长) |
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2007年3月16日，十届五次全国人民代表大会高票(2826票赞成,37票反对,22票弃权,4票未按）通过了《中华人民共和国企业所得税法》。这就意味着我国内、外资纳税人不同纳税待遇的日子成为了过去，同时也充分体现了我国政府对税制改革的总体思路--简税制、宽税基、低税率、严征管。
房地产业做为近几年来的热点产业板块，随着政府不断进行的宏观调控，来源于房地产业的税收收入较几年前有了大幅增加。那么，2008年1月1日起施行的新《中华人民共和国企业所得税法》对房地产企业带来怎样的整体影响呢？经过对新法的研读分析，笔者认为是利大于弊的，特别是对内资房地产企业。
首先，企业所得税率下调了，直接降低了纳税人的税收负担。新法第一章第四条规定：企业所得税的税率为25％，降低了8％。显然,只要在条件允许情况下，房地产企业可将项目竣工时间递延到08年后，那时税务机关对完工项目进行汇算清缴时就可以适用新的税率了。
其次，新法大幅度取消了税收优惠。也许您会问，取消了税收优惠有何“利”可言。新法以产业优惠为主，使纳税人有了更为公平的竞争环境。
第三，新法取消了关于计税工资的规定。通过对各行业各项财务指标的分析来看，房地产从业人员位于较高工资水平，远远超过税法规定的计税工资。现行制度是每逢年末企业所得税汇算清缴时，内资企业要将实发工资高于计税工资的部分做纳税调整增加处理，也就是说，超过税法规定的计税工资部分的工资，企业是要纳税的。施行新法后，这部分税负就不存在了。
第四，新法统一了内外资企业其他税前扣除项目，包括广告费、业务宣传费、业务招待费、销售佣金等。比如广告费，外商投资企业执行1991年4月9日七届四次全国人民代表大会通过的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，税前扣除广告费不受比例限制；而内资企业执行1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，税前扣除的依据主要是国税发（2000）84号文《企业所得税税前扣除办法》，其税前可扣除的广告费按销售收入的8%计算，超过部分要递延到以后年度扣除。据了解，新法中关于广告费仍保持按比例扣除，但比例应当会高于8%。这就意味着原来只有外资房地产企业才能享受到的待遇也同样能使内资房地产企业受益。
最后，新法第五十条规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。据此，我们建议房地产企业采用设立项目分公司的形式取代以前设立项目子公司的形式，实现各分公司之间盈亏互抵，汇总缴纳。
当然，新法虽然显示出对房地产企业的种种利好，但同时也增加了“反避税”的有关条款－第六章“特别纳税调整”，限制了关联企业之间的交易形式、交易定价，限制了利用PC公司避税，限制了资本弱化等倾向，使税法更完善，更严肃，这对房地产企业的税务会计工作提出了新的要求。
以上是初读新《中华人民共和国企业所得税法》的浅析，我们正在等待《实施细则》的出台后学习研究，为我们的客户提供及时的专业的服务。 |
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