|
|
|
|
| |
土地增值税清算 我们与您共同面对
文/陈燕（副所长） |
|
2006年12月28日，国家税务总局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号文），自2007年2月1日起执行。文件的颁布一时间在社会上引起强烈反响：媒体的报导、房地产业界的观望、股市的波动、高层领导的关注等等，甚至有人认为土地增值税清算是政府为抑制房价上涨过快而打压房地产开发企业的“重要举措”。笔者认为，这完全是对财税政策的理解误区。
其实,土地增值税早在1994年就已开征。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号),规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。1995年又出台了《实施细则》。《细则》第十六条规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。2006年3月2日起执行的《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税［2006］21号)第三条也规定了土地增值税的预征和清算问题：“工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补”；“对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。”对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作，而且土地增值税征管工作不断规范。
近几年来，房地产业高速发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，同时与广大人民群众的利益息息相关。实现房地产市场健康规范发展，对于促进经济发展，保障人民群众的合理需求，构建社会主义和谐社会，具有重要意义.187号文的出台正说明促进房地产市场健康发展的重要性和紧迫性，也体现了进行土地增值税清算的必要性。它是依法治税的体现，是公平税负的需要，体现了这一税种征收目的和立法原则，它有利于抑制开发商囤积土地、拉长开发期、捂盘惜售，获取超额利润的冲动和机会；有利于住房投资结构的调整；有利于合理确定预征率；有利于增加财政收入。
文件下发后，渤海税务师事务所立即组织员工进行专题培训。通过学习，我们认为本次下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法。文件明确了土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。在此提示广大房地产开发企业，土地增值税的清算条件是：
一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
天津市自2005年10月起，开始对房地产开发企业按0.5%--１%预征土地增值税。187号文要求全国各省税务机关依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。天津市地方税务局地方税处响应总局要求，积极开展工作。为了制定出切合天津市实际情况的清算管理办法，2007年５月他们委托天津市注册税务师管理中心召集渤海税务师事务所等四家有业务操作经验的、综合实力较强的税务师事务所，借助专业税务中介机构的力量共同完成。参与制定政策一方面是税务机关对于我们注册税务师行业的信任和肯定，另一方面我们也可以反映现实工作中房地产企业的难处以使政策更具操作性。此前，我所研究了率先实行清算的北京、江苏南京等地方政策。他们成功的共同点是执行政策的同时，依据国家税务总局2005年第１4号令第七条和187号文第六条引入税务中介机构从事土地增值税清算审核鉴证工作，规定中介机构的准入条件,确认审核鉴证的标准,明确中介机构审核应报送备案的资料，明确法律责任。经过几次会议,我们各抒己见,借鉴先进经验，终于协助地税局在１87号文的基础上完成了《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（津地税地[2007]25号文）的出台。《办法》对房地产开发企业和税务中介机构都提出了明确要求，如：房地产销售收入的确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证等条款。
作为专业税务中介机构，我们认为土地增值税清算工作难度大，引入税务中介机构可发挥中介机构专业优势，降低征纳双方的成本和涉税风险，避免纳税人不了解税收知识而带来的经济损失，起到桥梁纽带的作用，这与国际通行作法接轨，实践证明效果很好。
作为专业税务中介机构，我们建议符合清算条件的房地产开发企业寻求有经验、有实力的税务师事务所协助您完成项目清算，达到事半功倍的效果。
作为专业税务中介机构，我们坚持客观、公正、诚信的原则，接受纳税人的自愿委托，接受税务机关给予的指导、管理和监督。同时，还应充分了解清算工作的难度，做好各方面的准备工作，特别是应了解和掌握不同结构、不同用途、不同时期的房地产项目的基本知识、房地产开发本身的复杂性、房地产销售方式的多样性、扣除项目的繁杂性等。只有自身的充实和进取，才能赢得客户，才能赢得社会各界的认可。 |
| |
|
|
